最高院二巡会议纪要：以物抵债权利人能否排除一般债权人的执行？
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以物抵债权利人能否排除一般债权人的执行
(最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要)
【案情摘要】
甲诉乙公司借款合同纠纷案，根据甲的申请，人民法院于2017年8月2日作出民事裁定，查封了乙公司包括案涉房屋在内的多套房屋。生效判决支持甲的诉讼请求后，甲向人民法院申请强制执行。丙以其系《执行异议和复议规定》第28条规定的无过错买受人为由提出执行异议，主要依据为：乙欠丙39万元，以案涉房屋抵债，双方签订了落款时间为2017年6月6日的内部认购书；物业公司于同日出具了进户收费明细单。
【法律问题】
《执行异议和复议规定》第28条规定的合法有效的书面买卖合同是否包括以物抵债协议？
甲说：肯定说
以房抵债协议与买卖合同虽然在房款支付方式上存在不同，以房抵债是以到期债权作为房款对价，而买卖合同中则多为以现金方式支付，但是两者在房屋买卖达成一致意见的问题上并无本质区别。以房抵债项下的债权人支付对价后，也属于无过错购房人的范畴，符合《执行异议和复议规定》第28条的构成要件，能够排除金钱债权的强制执行。
乙说：否定说
以房抵债项下债权人与债务人系因借款合同、买卖合同等存在债权债务关系，双方签订以房抵债协议的目的在于清偿债务，债权人并非为了生活、居住需要购买房屋，而房屋买卖合同属于双务有偿合同，出卖人以转让房屋所有权取得转让对价，买受人的目的则在于购买房屋满足生活所需，以房抵债和房屋买卖合同的签订在内容和目的上存在本质区别。《执行异议和复议规定》第28条保护的对象是无过错买受人，之所以规定其权利优先于其他债权人，也是基于买受人为取得房屋所有权而签订房屋买卖合同，符合物权期待权保护的内容。
【法官会议意见】
采乙说
《执行异议和复议规定》第28条规定了无过错不动产买受人可以排除金钱债权人执行的四个条件，只要有一个要件不符合则不能排除金钱债权的强制执行。以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新。在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同判然有别；在债务更新场合，债权人仅享有权利而无须履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。
执行实务| 案外人基于以房抵债协议对被执行房产提起案外人异议的，应如何处理？
相关链接：
《执行异议之诉典型案例汇编》《强制执行法规汇编（2022版）》
编者简介：任职于某股份制银行总行资产保全部门，工作之余通过“保全部”公众号和“民事执行与不良资产”知识星球文档资料库为行业持续输出金融不良资产处置与强制执行领域的法规、案例与实务资料。
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